В Париже дешевая ипотека и спрос толкают цены вверх, что вызывает опасения нового пузыря
В Берлине российские инвесторы активно скупают проблемные объекты за 15 000-20 000 евро, не подозревая, что этот рынок таит в себе большую опасность. В США правят бал покупатели с кэшем, но похоже, что восстановление здесь снова откладывается, так же как и в Великобритании.
США
Рынок недвижимости США в 2010 г. так и не начал восстанавливаться. В IV квартале жилье подешевело на 2,3%, а за год — на 5,3%. Дальнейшее падение весьма вероятно из-за выхода на рынок большого количества домов, изъятых за долги по ипотеке.
Тем не менее в январе впервые за последние семь месяцев количество сделок превысило аналогичные показатели предыдущего года. Продажи на вторичном рынке (семейные дома, кондоминиумы и кооперативы) выросли до 5,36 млн единиц в январе (за год — на 5,3%). Тренд идет в русле с общими улучшениями в экономике.
Жесткие условия по кредитам привели к аномально высокому количеству сделок за наличные (30%). Это совпало с ростом активности инвесторов, которые пользуются моментом и покупают недооцененные проблемные объекты (в январе доля таких объектов составила 37%).
Западная Европа
ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. В целом по стране средняя стоимость жилья в январе 2011 г. была на 0,9% меньше, чем в январе 2010 г. (+0,2% по отношению к декабрю). Активность на рынке в ближайшие месяцы будет слабой на фоне высокой инфляции, роста числа обращений за пособием по безработице и сокращения количества одобренных ипотечных займов. В течение года цены могут упасть на 10%.
В Лондоне для премиального рынка прогнозируется рост на уровне 1%, но к концу 2015 г. ожидается увеличение на 33% (в среднем по стране — 12%).
Нехватка предложения премиум-класса открывает колоссальные перспективы для аренды: в 2011 г. в районах Центрального Лондона ставки вырастут на 8%, а в районах, расположенных вокруг этой зоны, — на 7%. Средняя арендная ставка на жилье в Лондоне в 2010 г. выросла на 11,5%.
ГЕРМАНИЯ. В ее столице россияне активно скупают квартиры за 15 000-20 000 евро (проблемная недвижимость), но большинство из них — это «новая ловушка». Инвестиция с целью перепродажи бессмысленна, так как квартиру никто не купит. Берлин не считается престижным местом для жизни у самих немцев, поэтому квартиры здесь в 10-20 раз дешевле, чем во Франкфурте, Мюнхене или Гамбурге, а арендные ставки в последние 20 лет не растут.
Хотя в Германии 82% населения арендует жилье, Берлин бесперспективен с точки зрения роста рентного дохода. Рынок аренды контролирует государство. Но в ближайшие пять лет из-за высокого уровня безработицы (8%) власти вряд ли станут поднимать арендную плату, так как это дополнительная нагрузка на бюджет.
ФРАНЦИЯ. Ни в одном из 20 округов Парижа цены не опускаются ниже 5000 евро за 1 кв. м. К росту цен ведут спрос со стороны иностранных покупателей, особенно из Китая и Италии (а также россиян, бразильцев и американцев) и самые низкие со времен Второй мировой войны ставки по ипотеке (3,3%). Падения цен не ожидается до тех пор, пока налоги остаются на низком уровне. Однако все это создает существенные предпосылки для нового пузыря, который может лопнуть по мере роста ставок по ипотеке.
Средиземноморье
ГРЕЦИЯ. Греческий рынок недвижимости пережил худший год со времен Второй мировой войны. В 2010 г. падение цен на жилье составило от 10 до 30% в зависимости от города, продажи упали более чем на треть: в 2010 г. было продано менее 50 000 зданий, тогда как в 2009 г. — более 70 000. В этом году ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону, так как спрос невелик, а ипотека стала дороже (ставки выросли до 3%). Общая ситуация в экономике тяжелая: в стране безработица, правительство пытается покрыть дефицит бюджета с помощью высоких налогов.
Другие страны
КИТАЙ. Рост цен на жилье в Китае слегка замедлился, подтверждая эффективность правительственных мер по охлаждению рынка. Продажи новостроек в 70 крупнейших городах выросли на 7,6% в годовом исчислении в декабре 2010 г. (с апреля 2009 г. по апрель 2010 г. — на 15,4%). В Пекине рост был выше, хотя к декабрю в годовом исчислении увеличение цены «ослабло» до 9,9%, в Шанхае годовой рост цен замедлился до 1,3% с 12% в апреле. В январе 2011 г. в Китае увеличили первоначальный взнос при покупке второго дома (с 50 до 60%), ограничили количество районов, где можно покупать жилье, а также ввели новые налоги на недвижимость в Шанхае и Чунцине.
ДУБАЙ. Цены на жилье упали на 6% за год. В 2011 г. цены могут снизиться на 10% и примерно на 5% в 2012 г. (падение от пика уже составило 60%). Задержка строительства проекта «Мир» и прокатившиеся по Ближнему Востоку бунты плохо сказались на настроениях покупателей. Общий объем сделок снизился на 65% в прошлом году. Рынок перенасыщен предложением: в 2010 г. вышло 36 000 новых единиц жилья. В III квартале 2010 г. было заключено в 2 раза меньше сделок, чем за тот же период в 2009 г. (600 и 1200 соответственно). В 2011 г. ожидается завершение строительства 25 500 единиц жилья, рынок перенасыщен.
ЕГИПЕТ. Из-за политического кризиса падение цен на курортную недвижимость страны в ближайшие полгода может составить 30%, а интерес со стороны покупателей снизится примерно на треть. Цены скорее всего не вернутся к прежним позициям еще год-полтора. Застройщики будут стараться как можно скорее продать объекты по минимальной цене, но не ниже себестоимости, т. е. по $140-200 за 1 кв. м. Дисконт при покупке уже сейчас может составлять около 70-80%.
Однако и до кризиса инвестиции в египетскую недвижимость являлись крайне рискованными и финансово неоправданными. Доходность от аренды в Египте не превышает 7-10%, что сопоставимо с доходностью в других, более стабильных странах.
Непрямые инвестиции
Портфель непрямых инвестиций в недвижимость (REIT) за период с октября по февраль показал доходность 28%, включая аренду. В составе портфеля такие объекты, как больницы и учреждения здравоохранения — 26%, офисы — 37%, леса — 8%, отели и курортная недвижимость — 15%, студенческие апартаменты — 6%, жилая недвижимость — 8%. На вложенные 300 000 руб. одним из инвесторов был получен доход 84 000 руб. за пять месяцев.
